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          房地產一級開發和二級開發有什么具體的區別?

          所屬分類:公司動態    發布時間: 2022-08-17    作者:admin
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          根據房地產開發,銷售與消費過程特點,可以將房地產市場分為:

          1、 一級市場(土地市場);  通俗講就是土地七通一平的整理,包括拆遷、征收、收儲、填海工程等等,主要由政府部門或國有企業、事業單位在做這個工作。  

          2、 二級市場(房地產增量房市場);  主要是指建設工程建造、銷售等。  

          3、 三級市場(房地產存量房市場);

          從以下六個方面(土地獲取、產品策劃、規劃設計、招標投標、施工組織、策劃銷售)闡釋一級開發及二級開發的區別  

          角度1:市場研究-投資決策-土地獲取  從供給的角度考慮,二級開發面對的是招拍掛的土地市場,典型的二級開發企業會有自己的投資發展部,專門負責為決策人提供充足的決策依據。  對一級開發企業獲取土地的途徑還不是十分的透明,政府出地的位置、價格、規模等并不十分明確,獲取土地需要依靠企業良好的政府關系,這其中對于可行性分析的要求也要低于二級開發企業,一級開發企業的所謂投資發展部實際上所做的工作更加宏觀,主要為決策人提供大的方向性的指引。所以通常人員的配備數量和要求都要低于二級開發。 

          陜西房產開發 

          角度2:市場定位-產品策劃  二級開發企業對于細分市場的定位和產品前期策劃是一項非常重要的能力,企業要考慮重要的問題是做住宅還是商業,做別墅還是公寓,該項目是否有足夠的市場支撐,公司是否有能力吸引該細分市場的潛在客戶。  一級開發企業要考慮的問題可能相對簡單一些,土地無非由生地轉成熟地,不存在很多的定位和策劃問題,但是對于那些以土地增值為利潤增長點的企業來說,如何進行策劃來使整個土地升值成為了企業的一項關鍵能力(規劃—概念—溢價),是不是可以通過引入部分產業來使地塊增值?  一級開發企業為了謀取自身利潤的增長,必須為接受的二級開發商提供優良的環境,不光是成熟的土地,甚至還包括良好的商業氛圍或良好的配套服務。所以,對于一級開發企業來講,關于引入產業的分析需要有具體的部門來支撐。但是隨著市場的理性和成熟,未來能夠獲得更大的收益就需要企業發展這種能力。  

          角度3:規劃設計  二級開發的設計團隊需要大量的專業人才,這些專業人士負責向設計院傳遞地產公司的理念和要求,并在規定的時間內獲得所需的設計材料,需要精深的設計知識和良好溝通技巧,屬于稀缺的人才,設計團隊的工作成果在一定程度上決定了項目成本的多少,因此設計能力是二級開發十分核心的能力之一。  而一級開發的規劃實際上更多的是政府做好規劃,一級開發企業負責執行,但是為了擴大企業利潤,企業需要和政府博弈以取得更優的規劃指標,所以在設計人才上,一級開發的要求相對較低,更多的是需要與政府溝通協調的能力。  

          角度4:招標投標  由于一級開發的主要施工材料為水泥、鋼材等價格透明的物品,因此在招投標部門所需要的人員數量低于二級開發,二級市場對應具體產品打造,復雜性可見一斑。 

          角度5:施工組織  二級開發屬于房建的施工范疇,通常是工程部下面分為不同專業的工程師來負責相應的部分,如水暖、電器、土建、結構等,人才的專業化現象比較明顯。  一級開發屬于道橋施工的范疇,通常工程部負責的是土地平整和道路建設和管線鋪設的工作,工程人員的構成比較單一。  

          另外,一級開發還有一個特點,即施工的成本風險性要高于二級,因為地下情況只有在勘測和施工過程中才能確定,不同的地質條件對于成本的影響是很大的,所以成本的變動通常有一定的不可預見性。 

          角度6:策劃銷售  二級開發面對的客戶更多的是零散的個人客戶,銷售部門需要和眾多的客戶進行接觸,部分房地產開發企業會將這部分業務外包給代理公司,當然也有一部分公司采用自行銷售的方式。  

          一級開發面對的客戶是二級開發企業,是大宗客戶,所以對于銷售人員的要求實際上是完全不同的,銷售人員通常需要有一定的企業身份才能夠引起對方的談話興趣,同時需要對項目有透徹的了解,才能完成一次成功的營銷,所以一級開發銷售人員的人數相對較少,但專業度要求偏高。

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